不動産の個人売買について

このページをご覧のあなたは、不動産会社を通さずに個人間で土地や建物の売買契約を検討しているのだと思います。不動産会社を通さなければ仲介手数料がかかりませんからその分費用を安く抑えることが出来ます。しかし、不動産の売買には色々な専門知識や経験が必要です。また、個人売買の場合はトラブルが発生する可能性もあります。そのため、本当は不動産業者を通した方が良いと思いますが、どうしても費用をかけたくない（かけれない）という事情がおありの方もいらっしゃると思いますので、そのような方のために不動産の個人間売買についてご案内します。

１．不動産の権利関係を調査しましょう

まず、土地・建物の登記簿謄本を取得して、その不動産の権利関係の確認をしましょう。不動産の名義人や銀行ローンの抵当権はあるのか、仮登記や差押え等がないか確認します。

２．現地確認をする

土地の場合は必ず境界の確認をしましょう。その際、地積測量図等を参考にします。建物の場合は、設計図面や建物図面等を参考にして現物確認します。物件調査は所有者に立ち会ってもらい念入りに行いましょう。その際、資料でわからないことがあれば所有者に逐一質問して必ず確認しましょう。決して自分で勝手に判断しないことです。思い込みによる勘違い等は後々取り返しがつかないことになるかもしれません。不動産の個人取引は全て自己責任なので慎重に物件調査を行ってください。

３．交渉をする

物件調査を行ってその物件の購入を決めたら、売買価格や引き渡しの条件等の話し合いをしていきましょう。

４．売買契約書を作成しましょう

後々のトラブルを未然に防止するためにも売買契約書は重要です。通常は売主が売買契約書を作成することが多いと思います。売主に売買契約書（案）を作ってもらい、その売買契約書（案）をもとにお互い話し合って加筆・修正していきましょう。定型の売買契約書を使うのが一般的かと思いますが、以下の条項は最低限入れておきましょう。

（１）不動産の引き渡しの時期について
個人取引の場合は、売買契約、代金決済、不動産の引き渡し、所有権の移転登記は全て同日にするのが最も良いと思います。

（２）銀行等のローンを予定している場合の特約
買主が購入資金でローンの利用を予定している場合、万一ローンの審査が通らなかったことを考慮して、ローンが通らなかったら契約を白紙撤回するという契約条項を必ず入れておきましょう。

（３）公租公課の負担について
固定資産税等は、年度の途中で引き渡しをする場合、どの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。

（４）瑕疵担保責任について
いくら念入りに物件調査を行っても、不動産は外見だけではわからない瑕疵（欠点）がある可能性があります。例えば、白アリ被害や雨漏り、基礎部分の老朽化等、引き渡しを受けた後にこれらの瑕疵が見つかった場合その保障や修理はいつまで売主が責任を持つのかを契約書で決めておきましょう。

５．売買契約を締結しましょう

売買契約書をお互い再確認して、契約書に署名押印して売買契約を締結しましょう。買主が銀行等のローンを利用する場合は、ローンの申し込みもしましょう。

６．決済・不動産引き渡し

銀行等のローンがない場合は売買契約と同日に、ローンがある場合は、銀行等のローンの準備が整ったら決済及び不動産の引き渡しをしましょう。銀行等のローンがある場合は司法書士の同席は必ず金融機関から求められます。金融機関指定の司法書士でも構いませんが、自ら指定することもできます。あらかじめ司法書士を決めておきましょう。銀行等のローンがない場合は特に司法書士の同席は必須ではありませんが、下記の理由から司法書士に登記申請の依頼と決済の現場に同席させることをお勧めします。

●書類不備により登記申請が出来ない場合がある。
買主が代金を支払い、所有権移転登記に必要な書類を売主から受け取ったが書類に不備がある場合、登記申請できません。売主が書類の提供に協力してくれれば良いですが、既に代金を受け取っているので、場合によっては書類を準備してくれないことも・・・。
こうなると、お金ははらったのに不動産の名義は売主のままなんていう事にもなりかねません。

以上が不動産の個人売買の概略です。どうでしょうか？中々大変そうですよね。
当事務所では、売買契約書の作成支援から登記申請までお手伝いすることが出来ます。
また、苫小牧近辺でしたら信頼できる不動産業者もご紹介できます。自分でやってみようと思ったけど、ちょっと難しいなと思ったら当事務所にご相談ください。